Διαταγή απόδοσης μισθίου και οφειλόμενων μισθωμάτων
Τα τελευταία χρόνια το φαινόμενο της ¨ανώμαλης¨ εξέλιξης των μισθωτικών σχέσεων (ενοικίασης) παρουσιάζεται όλο και πιο συχνά καθώς ο μισθωτής παραμένει στην οικία και δεν καταβάλλει τα συμφωνημένα οφειλόμενα μισθώματα (ενοίκια). Σε περίπτωση μη ορθής εκπληρώσεως της μισθωτικής συμβάσεως εκ μέρους του μισθωτή (ενοικιαστή), ο νόμος δίνει στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) το δικαίωμα να αντιδράσει απαιτώντας την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Οι τρόποι δικαστικής διεκδίκησης της απόδοσης του μισθίου και των οφειλομένων μισθωμάτων είναι είτε μέσω κατάθεσης αγωγής είτε μέσω εκδόσεως διαταγής πληρωμής.
Η πιο σύντομη διαδικασία προβλέπεται από τα άρθρα 637-645 ΚΠολΔ και είναι η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου και πληρωμής των οφειλομένων, η οποία προτείνετε εφόσον υπάρχουν οι προϋποθέσεις, διαφορετικά θα πρέπει να κατατεθεί αγωγή ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου και να διεξαχθεί η ακροαματική διαδικασία, η οποία είναι πιο χρονοβόρος και πιο δαπανηρή.
Η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων δεν προϋποθέτει συζήτηση σε ακροατήριο. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634 (άρθρο 645 ΚΠολΔ).
Απαιτείται να συνταχθεί από δικηγόρο και να επιδοθεί από δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή (ενοικιαστή) έγγραφη όχληση, δηλαδή έγγραφη εξώδικη διαμαρτυρία – πρόσκληση, 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, που να αναφέρεται στην υπερημερία και στην καταγγελία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο μία φορά . Μετά την πάροδο 15 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της εξώδικης διαμαρτυρίας στον μισθωτή συντάσσεται και κατατίθεται από δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο αίτηση διαταγής απόδοσης μισθίου. Αν πραγματοποιηθεί η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου
Αρμόδιος καθ’ ύλην δικαστής για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600) ευρώ (άρθρο 14 παράγραφος 1 περίπτωση β`). Σε κάθε άλλη περίπτωση, δηλαδή όταν το μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει το ως άνω ποσό, αρμόδιος είναι ο δικαστής του Μονομελούς Πρωτοδικείου. Κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο για την υποβολή της αίτησης είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο. Αν το ακίνητο βρίσκεται στις περιφέρειες περισσότερων δικαστηρίων, ο αιτών έχει το δικαίωμα επιλογής (άρθρο 29 ΚΠολΔ). Παρέκταση της αρμοδιότητας δεν αποκλείεται, ωστόσο η σχετική συμφωνία πρέπει να είναι ρητή και να αποδεικνύεται εγγράφως (άρθρο 42 ΚΠολΔ).
Η υπόθεση εκδικάζεται χωρίς ακροαματική διαδικασία . Η απόφαση εκδίδεται μέσα σε λίγες μέρες και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού περάσουν είκοσι (20) πλήρεις ημέρες από την επίδοση με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση την οποία συντάσσει δικηγόρος. Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 616 ΚΠολΔ, δηλαδή κατά των υπομισθωτών και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν
Ο μισθωτής δικαιούται να προσβάλλει την διαταγή απόδοσης μισθίου με ανακοπή εντός αποκλειστικής προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών, όμως η άσκηση της ανακοπής εκ μέρους του μισθωτή δεν αναστέλλει την εκτέλεση της δηλαδή την έξωση του μισθωτή, εκτός αν εκδοθεί αντίθετη απόφαση ασφαλιστικών μέτρων που να αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής πληρωμής .
Η διαταγή απόδοσης του μισθίου δεν παράγει δεδικασμένο, καθώς αυτή δεν αποτελεί δικαστική απόφαση. Αποκτά όμως δύναμη δεδικασμένου όταν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία άσκησης ανακοπής ή όταν ασκηθεί ανακοπή και η επ’ αυτής απόφαση καταστεί τελεσίδικη.
NΕΟΦΥΤΙΔΟΥ ΔΗΜΗΤΡΑ
Δικηγόρος Θεσσαλονίκης (ΑΜΔΣΘ 12506)
Κιν: 6936344184
